7月31日下午一点半，上海西岸美高梅酒店一楼宴会厅坐满了人。工作人员正给晚到的客户加椅子。距离“全国地王”安澜上海开盘选房，还有半小时。

有人翻开一房一价表反复对比，有人议论东区游泳池是不是更大一点。手握两三千万预算的人，跟菜市场挑菜没什么两样。

下午两点整，排号靠前的购房者陆续起身进场。没过多久，第一声锣响传出来，紧跟着是礼花声。

100套房源，30分钟清盘。总成交金额33.6亿元。

业内戏称：一分钟狂卖一个亿。

谁在买

安澜上海东区首批推出的是169到229平方米的大平层，备案均价17.28万元/平方米，单套总价2416万到4197万元。开盘前累计198组客户参与认购。认购率198%，差不多两个人抢一套。

真正值得关注的不是卖了多少，是谁在买。

成交客户平均年龄38岁，35岁以下占比40%，科技行业从业者是购买主力。上海本地客户约占38%，江浙客户约占28%。

38岁买走3000万的房子。放在五年前，这个画面很难想象。过去买这种级别豪宅的，多是传统行业的老板、高管，年龄普遍在45岁以上。现在主力变成了35到40岁的科技行业人群。

外滩瑞府项目相关人士说过一句话：在上海主流市场，预算1500万到3000万的客户占了非常大比例。安澜上海的客户正好落在这个区间。

钱从哪里来

科技行业从业者买得起3000万的房子，钱从哪里来？

开源证券的一份研报提供了一个解释维度。2026上半年A股电子行业上涨86.3%，通信行业上涨73.6%，位列所有行业前两位。两大行业市值高度集中于核心城市，集中度分别为63.6%和69.7%。

据Wind数据，2026上半年电子、通信行业重要股东二级市场减持金额达1127.5亿元，高管和个人股东减持267.7亿元。

另一个数据更直接。2026上半年全市场半导体、AI上市公司计划减持总规模接近800亿元，中微公司、翱捷科技等头部企业接连披露大股东减持计划。大量芯片、算力企业创始人、技术高管同步抛售股份。

有市场分析人士直言，科技股减持套现的资金，相当一部分流入了北京、上海、杭州、深圳等城市的豪宅市场。几千万一套的房子，对普通人来说是天文数字，对减持几十亿的大股东来说，只是资产配置的一个选项。

安澜上海的客群画像与这个逻辑高度吻合。科技行业造富，富了的人把钱变成了房子。

地王的前世今生

安澜上海不是凭空冒出来的项目。

它的前身是东安新村旧改地块。2024年初，徐汇区启动东安片区旧城区改建，这是上海史上最大单地块一次性征收项目。涉及超31万平方米旧改面积、5个居民区。

2025年，该项目以协议方式陆续出让三宗涉住宅地块，出让总金额约523亿元。用地面积15.93万平方米，地上计容面积60.05万平方米。问鼎全国总价新地王。

去年9月，中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资四家国央企以439.5亿元拿下其中两宗地块的开发权。随后中华企业联合宸嘉发展以29.87亿元拿下第三宗地块。

项目总建设体量约80万平方米。西区规划7幢13到28层住宅楼，主力户型192到365平方米。东区规模更大，规划住宅13栋，包含两幢150米超高层，户型覆盖169到400平方米。

去年12月西区首开，211套房源卖了90.77亿元。今年3月二批次加推51套，卖了22.6亿元。7月31日东区100套30分钟清盘。

三开三捷，累计销售额超过147亿元。

土拍的情绪传导

中海地产上海公司营销总监陆溢华说了一句话：“与土拍市场起来的情绪有关系。28号上海土拍完，我们选31号开盘，有一定联动。”

7月28日，上海第六批次土拍。保利发展和华润置地经过219轮竞价，以161.2亿元拿下杨浦滨江八埭头地块，溢价率35.83%。总价、单价均刷新杨浦滨江土拍历史纪录。

同一天，保利发展和徐汇城投以70.6亿元拿下徐汇桂林公园地块，溢价率24.51%。

土拍一热，三天后开盘的项目就被抢光了。情绪从土地市场传导到新房市场的速度，比想象中快。

分化才是真相

安澜上海的热销是真的。但如果你只盯着这30分钟，很可能看反了方向。

2026年前5个月，全国重点30城总价1000万元以上高端住宅成交13986套，同比下降19%，跌幅超过整体新房市场的15%。高端住宅这个曾经最抗跌的板块，罕见地跑输了大盘。

上海作为风向标，走出了一条分化曲线。

单价超过10万元/平方米的住宅整体热度不及预期，部分项目去化率只维持在五成左右。在普睿地产调研的14个单价超10万的项目里，多数开盘去化率集中在20%到50%区间。苏河融景开盘均价12.2万元，开盘去化仅9%。

但另一批顶豪项目，华润沄启滨江、绿城潮鸣外滩、翡云悦府、前滩元境，去化率能维持在九成以上，甚至触发积分摇号。

上海中原地产市场分析师卢文曦说得很直白：“豪宅去化变慢并非最近才出现。从2025年开始，部分项目不再"开盘即罄"。到了去年下半年，这一情况越发明显，只有豪宅中的红盘能开盘售罄。”

红盘，才是关键。

K型分化

上海楼市呈现显著的K型分化。3000万元以上顶豪持续热销，2026年前5月成交609套，同比激增65.9%。而1000万到3000万元改善型住宅成交同比下降19%，去化率跌破62%。

中指研究院的数据显示，2026年前5个月上海3500万元以上顶豪共成交640套。虽然较2025年同期的915套有所减少，但年度体量预计仍在1300套左右，维持在近十年高位。

开源证券统计了9个核心城市2025年初到2026年6月末的高端盘数据：合计推出15500套，首开成交10765套，综合去化率约69.5%。其中上海推出了8171套，占九城总量的52.7%，去化率高达77%。

七成以上的房子能卖掉。放在当前楼市整体平淡的背景下，这个数字说明高净值客群的购买力依然坚挺。

但高净值客群也变得挑剔了。

有豪宅项目负责人表示：“需求还在，但是客户越来越理性和谨慎，购买逻辑通常是核心城市、核心板块、核心资产配置，从地段、产品、开发商品牌，到项目配套、户型、精装等多个方面都不能有短板。”

不能有短板。这意味着过去靠一个卖点就能打动客户的时代结束了。

财富逻辑变了

安澜上海的客群画像是理解这一切的关键。平均38岁、科技行业、长三角跨区域置业。

这届购房者跟上一代完全不一样。他们的财富不是靠传统制造业积累的，而是来自资本市场。电子、通信行业的市值暴涨，加上大股东和高管的减持套现，为顶豪市场注入了前所未有的购买力。

楼市的K型分化就是社会财富K型分化的直接映射。AI、半导体快速造富支撑了顶豪热销，普通工薪阶层只够得着低总价刚需盘。中产被存量房贷和二手房流动性枯竭双重压制，“卖旧买新”的置换路径基本锁死。

豪宅市场逻辑已经从“地段崇拜”升级为“四维严选”：核心地段、稀缺资源、极致产品力与长期流动性缺一不可。外环外高价盘如上海桃花源16个月仅售5套，印证了“地段不行，一切白搭”已成为高净值买家的铁律。

回到开头

安澜上海30分钟卖光100套房子，平均每分钟进账1个亿。

但同一座城市，单价超10万的楼盘多数去化率只有五成。1000万到3000万的改善型住宅成交在萎缩。3500万以上的顶豪成交量也不及去年同期。

贵的有人抢，中间的卖不动，便宜的刚需在托底。

这才是2026年上海楼市最真实的画面。科技造富撑起了塔尖的一小撮项目，但改变不了大多数楼盘的困境。

那些38岁买走3000万房子的人，不是来抄底的。他们是来配置资产的。而配置的逻辑，从来只认头部。

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