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手头有闲钱想投资的人选择众多,但多数人仍把钱砸在“四堵墙加一个屋顶”上。不过,要是你在“租房vs买房”的争论中持中立态度,真正的问题就变成了:拥有房产是否能让你的钱产生最大效益? 衡量回报的方式有很多,但我们化繁为简,看看相对于通胀的相对回报率。 通胀之所以重要,是因为它像个鬼鬼祟祟的小偷。当你卖掉房子、股票或其他资产时,手里的钱已经不如买入时值钱了。计算投资的真实收益时,必须把这种贬值因素考虑进去。 如今,投资选择琳琅满目,但我们将聚焦于历史表现超越通胀的两大热门领域:房地产与股票。
为避免文章篇幅过长,我们先做几个基本假设: - 通胀数据采用加拿大统计局的消费者价格指数。需要提醒的是:即便使用其他衡量标准,也不会改变我们的结论。 - 平均房价数据源自加拿大房地产协会。 - 股票市场则以标普500指数(S&P 500,全球投资规模最大的股票指数)和加拿大TSX综合指数(TSX Composite)作为代表。 此外,标普500投资的汇率波动不计入计算。有人可能会说,若美元失去储备货币地位,加元对美元可能长期升值——但反方观点也成立,因此我们不深入探讨这一复杂议题。 不管怎样,数据揭示了自1980年1月(加拿大全国住房数据可靠统计的最早时间点)以来的情况。按绝对涨幅计算: - 标普500指数(S&P 500):5079% - 多伦多证交所综合指数(TSX Composite):1191% - 平均房价:1011% 与科技驱动的美国股市指数相比,加拿大房价涨幅可谓望尘莫及。但现在我们要纳入通胀因素——这位缓慢吞噬购买力的金融死神。 经通胀调整后的年化回报率如下: - 标普500指数:6.0% - 多伦多证交所综合指数:2.7% - 平均房价:2.4% 尽管在20世纪90年代的多数时间里表现平淡,但实际房价与加拿大股市相比,抗跌性令人瞩目。 然而,经过44年的通胀调整和股息再投资,投资标普500的财富增值幅度(在税务侵蚀前)是持有房产的四倍。 但别急,还有更多细节值得推敲。显然,通胀与增值并未勾勒出完整图景。 如前所述,当你在免税账户之外清算资产时,加拿大政府爱从投资收益中分一杯羹。而自有住房因享受加拿大主要居所免税政策,得以缩小与股市的回报差距。 相比之下,在注册退休储蓄计划(RRSP)中投资股票,提款时需按边际税率缴税。 另一方面,若通过免税储蓄账户(TFSA)或首次购房储蓄账户(FHSA)投资,提款时无需向加拿大政府缴税。 若选择非注册账户投资,主要缴纳资本利得税,通常比普通所得税负担轻得多。 无论哪种情况,标普500指数的回报都远超加拿大房地产表现——根据税收策略和假设不同,实际净回报可达房产的两倍以上。 除回报外,还有无数因素无法在一篇文章中尽数涵盖,包括: -房产持有隐性成本:房产税、土地转让税、公寓管理费(如适用)、保险、维修费、中介费及其他交易成本,这些都会大幅削减房地产收益; - ETF交易/管理费:蚕食股票回报(建议通过多元化指数基金降低费用); - 个人适配因素:投资期限、风险偏好; - 房地产市场的区域潜力差异; - 自主装修与房产投入的意愿(若居住在公寓,该因素影响较小); - 人工智能可能推动标普500指数增长; - 住房回报的不确定性:人口增长放缓与加拿大政府推动增加住房供应的政策影响; - 强制储蓄效应:偿还房贷本金相当于被动储蓄,对缺乏自律、无法定期投资股票基金的人尤为重要。 此外,房产所有权还带来心理层面的益处。我理解这种心态——有些人只要看到房契上写着自己的名字,知道没人能夺走家门钥匙,就能睡得更安稳。 但可观的投资组合同样能带来安全感,同时具备更强的流动性。 再者,租房并投资并不意味着永远不买房。根据租赁房源和各省租金管制法规,你或许能找到一套优质房源租住十年以上,让资产持续增值,待积蓄足够后再购置房产。 来源: https://financialpost.com/real-estate/mortgages/real-estate-best-place-invest-money |
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