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而随着大温房市的降温，邻近城市西雅图日渐成为投资者们的新欢。
西雅图市的总面积和总人口都超过温哥华市，是美国西北部最大的城市。西雅图距离温哥华的车程大约在三小时以上，如果通过水上飞机，从CoalHarbor出发，仅需一小时左右就可抵达。虽然隔着一条国境线，但是西雅图和温哥华有许多相似之处。两座城市均依山傍海，享受着海洋性气候的温和宜人，有迷人的海湾和雄壮的雪山。西雅图由于纬度较低，比温哥华还温暖些许，春天花开得早一些，冬季气温也往往高上几度。 除了气候环境，对于房产投资者来说，更重要的还有投资政策和发展空间。
对此，协平世博（Concord Pacific）已经有了在西雅图的项目和目标，并计划带领大温的投资人共同南下。6月26日，由协平世博赞助西雅图地产 (See to Sky Realty) 在温哥华威斯汀海湾大酒店（The Westin Bayshore Hotel）举办了西雅图房地产投资论坛，邀请来了4位来自西雅图的房产、律师、税务和理财专家：加拿大卑诗省、美国华盛顿州双牌资深地产经纪人张米娜（Mina Zhang）、美国华盛顿州王之洲（Leo Wang）律师、西雅图顶级会计事务所张颖会计师（Courtney Zhang, CPA）、以及美国华美银行著名投资人、理财专家乐士暟（Steve Lo），为想要了解西雅图房地产市场的大温投资者们答疑解惑，提供专业意见。
王之洲律师讲解商务法律问题 西雅图究竟有哪些地方，吸引了众多投资者呢？
西雅图地产 (See to Sky Realty)张米娜女士首先介绍了西雅图最新的地产、经济、教育和生活资讯，让大家对西雅图这个城市的全貌有所了解。西雅图是全美国最高速成长的城市，美国投资开发的先锋市场，更是科研精英汇聚的前线，也是全美中小企业发展最快的城市。
资深地产经纪人张米娜主持论坛并介绍西雅图 西雅图有众多知名企业，例如微软总部、亚马逊总部、波音公司、谷歌园区、Costco总部、Facebook园区、Nordstrom等等。这些公司提供了大量的就业机会，越来越多的年轻人搬迁至此，也为城市发展提供源源不断的动力。 从教育方面来看，西雅图不仅有许多排名靠前的私立学校，例如比尔盖茨曾经就读的LakesideSchool，还有大量优秀的公立学校，有利于未来希望报考美国大学的孩子。 此外，投资者最怕的就是政策动荡。张米娜介绍，西雅图所在的华盛顿州是民主党的票仓，对移民友好，对外来投资者采取欢迎的态度。 综上所述，西雅图的社会、企业、科技和金融的发展，对房地产和商业投资都具有积极且直接的意义。
那么，投资西雅图的房产和温哥华有哪些相同点和不同点？ 张米娜介绍说，在西雅图买房与在温哥华有些不同。首先，有两个单词是我们在温哥华不会听到的。一个是EarnestMoney，也就是我们所说的Deposit（定金）。另一个是Escrow（第三方中介机构），房产交易中的钱款托管和移交都由此中介进行。
其次，从前期投入来看，在温哥华进行房产交易时需要缴纳的房屋转让税（transfertax），以及海外买家税和空置税，在西雅图都不存在。从持有成本来看，美国地税比加拿大普遍要高。但是华盛顿州的地税相对加利福尼亚州和德克萨斯州等地而言，仍属较低。房屋出租的管理费则与温哥华的费用相近。
而从交易程序来看，在西雅图和温哥华买房的选房、看房、签合同、交定金等程序都类似。只是在成交之时，不需要买卖双方律师，而只需一家中介（Escrow）进行产权调查。 那么，在西雅图购房有哪些税务优惠和避税方式呢？ 张颖会计师为听众介绍了非税务居民在美国的所得税，包括主动收入（贸易经营收入）和被动收入（股票、房屋出租等收入）、“1031延税法”、遗产和赠予税等。
在美国，当州和联邦的税收加在一起时，资本利得税可以高达15%-30%。因此不少进行商业地产投资的人士会考虑使用“1031延税法”来避免损失。这条法案规定：“如果交换的财产是用于企业生产性使用或者投资，并且这样的财产是用于交换类似的资产，那么交换过程中的经济利益得失不予承认。” 也就是说，如果房产投资者在出售一套房产时，用总的销售收入去投资新的房产，当下就无需缴纳资本收益税，而是将这笔税延迟到新房产再售出时。只要合理规划，资本收益税就可以被不断推迟。但是实际操作起来有许多细节问题和限制，例如纳税人必须在出手原物业后的45天内，以书面方式确定潜在的新物业，并在180天之内完成新物业的交易。因此，投资者应该咨询有经验的会计师和地产经纪，以避免不必要的损失和麻烦。
无论是在加拿大还是在美国，残酷的遗产税和赠与税都是许多人的心头之痛。张颖会计师介绍，在美国投资房产有多种持有方式。最简单也最低成本的是个人直接持有，但是有可能面临遗产税和赠与税。如果通过美国的有限责任公司或股份有限公司持有房产，有可能规避潜在的赠与税。 而如果通过非美国的股份有限公司，或是通过不可撤销信托进行房产持有，则可同时规避潜在的遗产税和赠与税，还可避免外国人投资房地产税收法案等，可以说是好处多多，但是持有成本较高。这其中之复杂，投资者的确需要仔细斟酌，与自己的会计师、商务律师和地产经纪好好策划。 最后理财专家乐士暟为大家介绍了华美银行的贷款方案和程序，包括符合贷款条件的贷款人，可贷款的房屋种类等。他指出，华美银行的首付要求最低为40%，最高贷款额为150万美元，无最低的FICO评分要求，对海外贷款人无需信用记录。
虽然无需信用记录，但是海外贷款人需要证明自己的还款能力，包括五年的本金、利息、地税、贷款和物业管理费。能提供证明的资产包括银行账户、名下房产、股票等，但不一定要在美国。 这场西雅图房地产投资论坛全程气氛热烈，座无虚席，甚至会场外都站满了人，主办方不得不临时加设座位。由于现场听众的热情高涨，论坛不得不增加一小时的时间。 除了投资者之外，当天还有许多来自美加各大温哥华各大金融机构、房地产企业、税务事务所等300余名顶级投资人、行业专家、高级经理人到场，可见在房市低迷的大温，确实已有许多投资者蓄势待发，将目光转向南边的市场。 2019年夏，温哥华投资圈盛事协平世博西雅图地产投资论坛圆满落幕。下一期讲座将聚焦西雅图与美国名校入学通知书背后的故事。教育专家会给大家带来什么进军美国名校的实战经验呢？感觉触手可及的西雅图名校的敲门砖是什么？请大家关注协平世博的公众号（微信ID:concordcanada），获取最新讲座信息。
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