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瑞士联合银行（UBS，简称瑞银）周二发表的最新一份报告指出，温哥华市房地产市场的“泡沫风险”，为全球18个城市中最高；NDP的David Eby近日公布的土地业权报告显示，许多坐拥豪宅的业主的职业都是传统上属于低收入的类别，他们借买卖房产获利，炒高了房价；而根据加拿大地产协会（Canadian Real Estate Association）的数据，如果现在想在温哥华置业，购买均价百万的房子的收入至少要达到$152,206。 这还不算完，今天（9月28日），资深BC经济学家担忧的表示，在未来的25年内，温哥华的房价将会增加一倍。 需求太大 房价仍会被继续推高 Central 1 Credit Union的首席经济学家Helmut Pastrick表示，大温地区的房地产市场因为15%的外国外加交易税而受到了压制，但是长期来说，由于地理上缺乏扩展的空间，加上到2041年，预计会有100万人期望搬过来，大温地区长期的地产需求应该会继续上涨。 他预测，温哥华房价会在未来的25年内再涨一倍。 Central 1 Credit Union的首席经济学家Helmut Pastrick 这种对土地的需求可能会进一步恶化住房可负担性，并迫使更多的年轻人选择长时间住在出租房里，他补充说，然而人们的收入不会以同样的速度上升。 而大温哥华地区的房屋价格近几年激增，房价上涨让人难以抗拒炒卖的诱惑，近日媒体就报道了一个“学生”在1年内倒卖Point Grey的一处房产赚了160万元的故事。 Pastrick在年度BC市长会议（Union of B.C. Municipalities convention）上表示，“我们的（问题是）土地短缺，只要我们的经济持续增长，我们就要面对住房需求的增加。” 其实Pastrick的说法其实并不新鲜，从1957年经济衰退开始，BC省的房地产市场就随着经济而上升下跌，房价最低跌幅为10%-35%。 没人能预测下一次经济萧条的确切时间，因此，为了防止暴涨后的暴跌，让房价平稳下来，省府继续考虑用其他措施来冷却市场的做法并不令人惊讶，他认为未来可能采取的做法包括要求首次购房者支付更高的首付，或是提高利率和贷款利率。 “这个涨跌周期将告一段落，但住房可负担性会继续恶化，”Pastrick表示，有人曾经说，因为我们没办法“制造”更多土地了。“买不起房子，更多的人只能选择租房居住。” 温哥华楼市泡沫风险全球最高 瑞士联合银行公布的环球地产泡沫指数(UBS Global Real Estate Bubble Index)指出，通过研究主要比较平均房屋价格升幅与市民收入增长速度、租金升幅和其他经济因素，结果发现，温哥华市的泡沫风险高于其他17个城市，包括：伦敦、香港及悉尼等。 瑞银表示，早于2007年开始，温市的房价已经过高，加上过去两年一直受到利率偏低和海外投资者的带动，温市楼价上升速度进一步加快。而宽松的借贷条件，令按揭市场增长迅速。 倒卖房产赚钱太多 15%交易税空置税收紧贷款 能否控制房价？ 卑诗新民主党(NDP)省议员兼房屋政策评论员David Eby最近又出尽了风头，他先是说温哥华西区Vancouver-Point Grey有9个豪宅被学生买走，还特别指出一个黄姓中国留学生2015年4月以719万购入西8街一豪宅，2016年5月转手以835万售出，获利116万元，而该学生没有申报过收入来支持这些贷款。 到了本周二，David Eby再次召开新闻发布会，公布了温哥华Mackenzie Heights区内由学生、家庭主妇登记拥有及交易物业的信息。 David Eby查询了该区2014年以来挂牌销售的250个物业的讯息，并由此找到这些物业2011年以来的业主讯息。结果显示，目前共有31个独自一人登记的业主，报称的职业为学生或家庭主妇，尽管他们声称的职业收入极低或没有收入，其中仍有26人在加国金融机构获得房贷。他认为有些人利用了联邦及卑诗税法中现存的漏洞。因为业主申报自住出售房产就不用交税。他呼吁省府对年收入2万元的人却购买了200万元房屋的人展开调查。 曾被环球邮报披露“炒房逃税”的华裔商人Kenny Gu在后来接受环球邮报专访时表示，他努力创业，但他的公司却亏了好几年，反倒是买卖房子让他赚到了钱。他其实想好好做生意，但开发地产成本高时间长，而买卖地产的收益实在是太大了。 言外之意是，炒房太赚，实在有些难以抗拒。 Kenny曾买卖过的房屋 David Eby的报告也显示，一名学生以200万元买入独立屋装修，3年后以420万元卖出。3年就赚了220万。 这个价格为230万的房子房主是餐馆服务员 一个赌场发牌员129万买入此房，一个月后以160万卖出 这个价格为318万的房子房主是家庭主妇 于是在BC省推出15%的外国买家交易税之后，温哥华市推出了自己的空置税，每年对第二套商业空置住宅收取最高2%的税款，该税也适用于短期出租的Airbnb租屋。 2家加拿大银行也迅速收紧了对外国人的贷款要求。 本月21日起，丰业银行修改其对非加拿大居民的贷款审核条件，不再允许申请人在没有收入证明下申请房屋贷款，即使支付了高首付也不行。此前就不再给外籍留学生发放贷款的满地可银行随后宣布，所有非加拿大居民的贷款申请人，都须其出示收入和财产证明。而且这样的贷款条件，也适用于刚刚来到加拿大的新移民。 这样的做法得到了联邦财政部长莫奈 (Bill Morneau)的赞扬。“我们高兴地看到，他们正在察看市场的风险程度，并采取了他们认为适当的行动。我们希望银行妥当地管理风险，提出符合市场的标准。我们将看看我们联邦政府能做什么，关注点在于如何以适当的方式，处理对于绝大多数加拿大人来说最大的单笔投资，也就是他们的房子。” 关心本地房价的人也想出了不少招式，试图改变房市的现状。但是现在并没有一个万全之计。 UBC人口和公共卫生部门的助理教授PaulKershaw说，虽然利率推动了经济，但便宜的贷款导致房价被抬高。同在UBC的Thomas Davidoff提出了一个有争议的建议，想让市场见闻，就增加老年房主的地税，因为他们已经付清了房贷，累积了客观的财富。 但北沙尼治市长却提出了反对意见，她说已经有很多居民是有房的穷人，更高的税收会让她们无家可归。Paul Kershaw教授表示，改进办法是让55岁以上的人在卖房时再缴纳这笔税款。 Davidoff则更激进，他坚持所有BC省的非主要住宅都要缴纳更高的税款。 政治家则更想在更改土地用途上向前推进，温哥华西区一直以来都在公众听证会上拒绝更改土地用途，因为他们想要保持豪华独立屋小区的现状，这进一步造成了可用土地的减少。而随着时间的推移，这种矛盾还在加剧。 房价太高 压榨人们的置业梦想 从外国买家大量购入房产到年轻的家庭只能在公寓里养孩子，加拿大的住房市场一直是个热门的讨论话题，但是，买一个房子到底要花多少钱？加拿大地产协会表示，房屋的平均价格在加拿大是$480,743，一个名叫Workopolis的工作网站列明了要买这样的房子所需的收入。 计算总收入时考虑购买价格、首付（最低额10%）、利率（5年利率2.49%）、地税、最低每月$100的取暖费和其他水电支出，还有车贷信用卡等支出。最终算出了各个城市的平均房价和购买这样的房子必须达到的收入水平。 Vancouver 房屋均价: $1,007,687 每月房贷: $3,693 每月地税: $265 购房所需收入: $152,206 家庭收入中位数: $76,040 Calgary 房屋均价: $469,325 每月房贷: $1,935 每月地税: $241 购房所需收入: $107,123 家庭收入中位数: $85,366 Edmonton 房屋均价: $384,504 每月房贷: $1,586 每月地税: $256 购房所需收入: $72,812 家庭收入中位数: $101,470 Saskatoon 房屋均价: $346,879 每月房贷: $1,430 每月地税: $363 购房所需收入: $71,006 家庭收入中位数: $93,400 Winnipeg 房屋均价: $282,684 每月房贷: $1,166 每月地税: $286 购房所需收入: $58,191 家庭收入中位数: $79,850 Toronto 房屋均价: $709,825 每月房贷: $2,927 每月地税: $406 购房所需收入: $128,746 家庭收入中位数: $75,270 Montreal 房屋均价: $349,218 每月房贷: $1,440 每月地税: $240 一次性"welcome tax": $3750 购房所需收入: $78,473 家庭收入中位数: $75,010 St. John's 房屋均价: $304,115 每月房贷: $1,254 每月地税: $205 购房所需收入: $54,717 家庭收入中位数: $94,060 房地产难民搬离温哥华 大温生活舒适、好就业，于是一直有人愿意搬过来住。但无论如何，现在年轻人想要在大温地区攒够首付，需要工作15年，而这点钱，往往还不够买个公寓。 于是加拿大就出现了一个新名词，房地产难民。 年轻夫妇John Duchow和Marla Clarke大概就可以算作这样一对难民。他们原本住在温哥华市，努力挣钱攒钱，但是存钱的速度永远赶不上房价的涨速，他们始终买不起房子。 为了买下属于自己的房子，俩人决定迁居John的老家、位于大西洋沿岸纽芬兰省的圣约翰市（St. John’s），于是他们从加拿大的西部搬到了东部。在圣约翰的市中心买下了一栋带园子的独立住宅，房价是31万加元。 Marla补充说：这栋房子在市中心，居住面积2500平方英尺，有3间卧室和3个卫生间，在温哥华肯定要贵多了。在温哥华，我的朋友、同事买一块地，带一个破得不能住人的房子，就要120万加元，而且还不在市中心附近，需要开车才能去市中心。 在温哥华，120万加元可以买下位于市中心的一套普通公寓，或者一栋1100平方英尺的联排住宅，而在小镇圣约翰市，同样价格可以买下一栋居住面积4880平方英尺的独立房，还带一英亩地皮。与温哥华相比，圣约翰的生活成本也低了很多。即使身为景观设计师的Marla无法像丈夫那样很快找到工作，两人也想在东海岸小镇继续住下去。 其实这样的地产难民不在少数，为了能买房，在温哥华列治文工作，却只能住在周边城市如素里、白石，每天花数小时辛苦往返的人并不在少数。 大温居不易
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加拿大 2024-10-24
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