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加拿大联邦政府财政部长Bill Morneau今天（10月3日）在了多伦多宣布了新的地产税务规定：“只有拥有法定居住权并在加拿大居住了一年的人，才可以在当年申请自己的加国房产为自住房，并获得资本收益免税的权利。” 财长Bill Morneau宣布的新规旨在堵上外国买家避税的漏洞，控制外国资金涌入加拿大房地产市场。自住房的税务优惠将仅限于当年居住在加拿大的人。 “总的来说，我认为现在住房市场的现状是合理的，但是作为财政部部长，我要确保我们一直积极的在评估和处理可能导致风险的因素。” 这就包含了堵上加拿大税法中长期存在的一个漏洞——根据原先联邦政府对自住房免税优惠政策（principal residence tax exemption）的规定，无论是加拿大居民还是非加拿大居民，在加拿大买房，他们都可以申报这栋房子为自己的主要住宅（ principal residence，主要自用住宅），屋主卖房后，不必在报税时在收入里申报卖房的钱，也不用为这笔钱纳税。 新规定推出后，如果屋主有一年没有在加拿大居住（当年非加拿大居民），就不能得到当年的税务减免。该规定会保证自住房免税优惠政策（ principal residence tax exemption ）今后只能对加拿大合法永久居民有效。 加国各大媒体纷纷报道了这一消息。 环球邮报 温哥华太阳报 Huffington Post CBC新闻 新规定确定按年计算 执行难度并不算大 虽然新规定是对加拿大税法的一个修订，但执行上的难度并不算很大。因为加拿大的税法对于自住房的优惠本来就是按年来计算的。 税法对于主要住宅的免税优惠是按年累计 http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/ncm-tx/rtrn/cmpltng/rprtng-ncm/lns101-170/127/rsdnc/menu-eng.html 加拿大税法规定，一对夫妻在某一年度，在全世界范围内只能指定一套自用住宅为主要自用住宅。这里说的住宅可以是别墅、公寓、度假屋、移动屋、拖车甚至是船只。将来屋主将这套住宅出售，房子是主要自用住宅期间产生的资本利得将不用缴税。 自住房的免税额度一家只有1个，按年来计算。每年都可以转移给任何一个用于自住的房产。如果一栋房子买了5年，后3年申报为自住房，则这3年的资本收益无需纳税，前面2年仍要缴纳资本利得税。 新规定只不过加上了当年需要在加拿大居住才有自住房免税额度的要求。而当年是否在加拿大居住，本来就是纳税申报时需填报的一项内容。 确定你的居住状态：根据加拿大税务系统的要求，你在加拿大的的收入税是按照你的居住状态决定的。 http://www.cra-arc.gc.ca/tx/nnrsdnts/cmmn/rsdncy-eng.html 投机者利用自住房免税优惠政策漏洞获利 联邦政府推出这样的一个新规定，还是为了限制外国买家，打击炒卖行为。此前环球邮报曾报道过有投机者以营利为目的，在加拿大买房并申请为主要住房，从而逃税的案例。 华商顾俊刚（音译，Jun Gang Gu，又被称为Kenney Gu）利用中国投资者的钱以及外国人的身份，在加拿大申请贷款买房，房子放在个人名下，并让这些“屋主”申报成自住房。等房价上涨后，房子卖掉，按照规定自住房无需纳税，顾俊刚与投资者分享收益。 顾俊刚 值得一提的是，在整个操作过程中，顾俊刚就是通过了这项自住房免税优惠政策，整个交易获利最大的房价增值部分，完全不需要向加拿大政府纳税。 有知情人士指出，在大温哥华地区，自住房免税优惠一直都在被滥用。 环球邮报的调查发现，这样的案例通常是这样的，经济支柱在别的国家赚钱，但是用购买房产的方式把财产放在加拿大。一些房子的确是给家庭成员居住，另一些则一直空置。 有税务律师指出，这类逃税行为在高房价的多伦多和温哥华相当普遍，是税收体系长期存在的一个严重漏洞。 专家告诉环球邮报，有两种办法可以利用系统漏洞，卖掉房子获利，同时又不用交税。 第一种方法是，挣钱的人向国税局申请非居民身份（non-resident of Canada），无需在加拿大纳税，同时他们的配偶和子女可以买卖自己名下的房产，钱的来源是挣钱的人的“礼物”。因为家庭成员仍是加拿大居民，房产属于主要住所，卖房得到的钱无需纳税。 另一种方法则用的更多，根据专家的说法，养家的人是加拿大居民，但没有按照法律的要求向加拿大国税局申报自己的全球收入。即使他们基本上不再加拿大居住，但因为他们仍是加国居民，可以申报自住房，出售时也无需纳税， 这种做法的问题在于，这些人不认真纳税，却享受了纳税人的好处。专家特别指出，尽管中国和加拿大有长期的税收协定，但是如果房主是在中国生活，加拿大很难确定他们的收入。 加拿大税务局表示，2015年6月-2016年7月，他们已经对2500个BC省和安省的房地产进行了审计，明年，他们计划尽可能多的审查这两个地区与房产相关的税务问题。 房市拉警报 政府终于紧张了 温哥华与多伦多两大城市的房地产市场涨幅猛烈，一般工薪阶层早已叫苦连天，不过政治人物不动如山，直到最近，气氛似乎有点不一样了。省政府和市府都拿了打压房价的措施。 8月，BC省府推出了15%的外国买家交易税，当月大温地区的交易数量出现暴跌；9月，温哥华市长推出了空置税；到了9月底，连从房市中大笔获利的银行业出台了新规定，开始缩紧外国买家的贷款申请。 温市市长罗品信还在前几天与多伦多市长的谈话中，批评外国买家税来的太轻又太迟，并向省府和联邦提出，要求两方继续出台对房地产市场进行管理的政策。的确是从今年开始，联邦政府与省政府才开始担心温哥华和多伦多的房市风险。 6月的时候，财政部长Bill Morneau就表示：政府近日收到许多反应称加拿大房价太高，尤其是多伦多和温哥华地区。联邦政府正在考虑进行详细研究之后，采取必要行动控制房价及外来资金的影响。央行行长波洛兹〈Stephen Poloz〉也认为温哥华以及多伦多两市居高不下的房价以及大量的住房贷款是加拿大金融系统中非常严重的隐患。 新规定选择现在出台也不是没有道理。多伦多与温哥华两市的房地产暴涨，已经成为全球重大新闻话题。 瑞银前两天就说温哥华“房地产泡沫世界第一”。而在过去一年，许多国际经济组织与金融机构都提到了本地房地产市场的问题，但是，多温两地的房市依然有涨无跌。有人担心吗，政府再不出手平复市场，让房价慢慢回落，不但加拿大人买不起房，泡沫崩溃时首创最大的也是加拿大人。 另一个新规 想申请贷款必须通过压力测试 另外，今天政府也要求发放贷款时贷款机构必须要考虑买家的贷款承受能力。 国际经合组织OECD于6月1日表示，加拿大房地产要注意回落修正问题，尤其是多伦多和温哥华两地，恐怕会威胁加国金融稳定性，因为相对于当地的家庭收入水平，房地产价格和债务水平都显得过高了。OECD曾于去年12月要求加拿大联邦政府收紧借贷条件。 此次出台房市新规定，就是为了减少风险，规范市场 财政部长Bill Morneau宣布，从现在开始，所有有保险的贷款都必须经过“压力测试”，确保贷款者的能力能够承受得了更高的贷款利率。也就是说，必须测试贷款者在贷款利率上调到加拿大银行的传统五年贷款利率（现在为4.64%）的情况下，能否承受得住。 对很多借款人来说，这一要求并不陌生，包括首付较低的高比抵押贷款（"high-ratio" mortgages）和借款时间小于5年的贷款在内，早已使用了这样的条件。 从现在起，所有有保险的抵押贷款（insured mortgages）都需要针对更高的门槛进行测试。
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