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过去一谈到多伦多房地产，都不自觉的要和美国纽约，英国伦敦，香港等地的房价相比，按照这种逻辑，多伦多的地产很便宜。随着2011年以来的房地产大牛市，现在多伦多的房价真正的超英赶美了。  从上图可以看出，多伦多的评价房价已经高于日本东京，法国巴黎，美国纽约，几乎和英国伦敦平起平坐，多伦多的房地产已经不可同日而语了。  这种房价的大幅上涨，使得本地生活的人们日益困苦。过去多伦多的生活模式基本固定，年轻人结婚成家后，先住几年柏文公寓，随着不断添丁，将会搬出楼房，购买独立屋。 从上图可以看出，从2004年到2011年，新建柏文的价格与新建独立屋的价差基本恒定，一直在十万加币的差距没有很大改变。但是，这种情况自2011年后发生翻天覆地的变化，现在差距竟然扩大到五十万加币，足足翻了五倍!  但是从数据上看，多伦多的成年人口这几年里一直都在下降，刚需群体的人口下降，房价却在上升，看起来让人十分疑惑。 同样的情况也发生在温哥华，西温地区的人口自2011年至2016年下降5%，房价却从150万加币暴涨至250万加币。  如果简单的供给和需求看，人口下降房价也应该下降，至少不会大幅上涨。那么，温哥华和多伦多的情形，只有一个可能性来解释，外来人口和移民的需求使得房价出现上涨的情况。 今天加拿大统计局公布了最新的人口普查数据，3515万加拿大人中，非英语和法语的人口有760万人，换言之每五个加拿大人里就有一个人是外来移民。非英语和法语的移民语言中，中文占比最高!在大多地区移民语言人口占比35.3%，温哥华14.1%，蒙特利尔13%! 本地人口最明显的变化是，独居者占人口比例创下历史新高，1410万户中独居者占比达到28.2%! 想当初加拿大的babyboomer一代，动辄家里有两三个孩子，使得加拿大的房地产出现一波涨幅，但是在2000年时，许多经济分析师都认为，随着这一代人变老，加拿大的地产将会走下坡路，因为很多人可能会搬出独立屋住进公寓。  现在新一代的年轻人，越来越多的丁克家庭，自从2011年来的这五年里，本地的年轻人家庭选择不要孩子的比例已经超过仅有一个孩子的家庭! 人口统计显示，多伦多温哥华等大城市越来越多的年轻家庭选择不要小孩，而在几个大城市以外的草原省份，年轻家庭的生育率则较高。 无论怎样，多伦多不相信眼泪，对于年轻人而言，不仅要找到工作，而且还要找到好的工作，才能在多伦多有块屋檐遮风避雨!房价暴涨的时代，年轻人的工作机会却越来越少，薪资收入则显得那么微薄。 目前加拿大的薪资增长速度已经缓慢至极，这种增长水平已经降至1990年的薪资增速。  根据就业网站indeed的数据显示，虽然大部分的高薪工作都与电脑和IT程序员相关，但是去年收入排名第一位的是地产经纪，地产经纪的平均年收入为108741加元。第二位是验光师，验光技师的年薪为105790加元! 相反，从传统的经验看，许多年轻人的工作岗位都是从普通零售业开始，但是现在房价高企，消费者能力疲弱，零售食品行业遭受冲击最严重，食品和服务行业的服务人员，面临大规模职位削减。  如果连最低端的零售工作都纷纷消失，不仅影响年轻人和学生的工作机会，也让他们丧失了最初与社会接触的机会，从而为将来找工作增加难度。 纵观这几年的情况，多伦多的房价上涨犹如多米多骨牌一般，先从高端物业开始，然后是独立屋，半独立屋，镇屋，最后这把火烧到condo 公寓市场，更让人担忧的是，随着房价的上涨，多伦多的房租开始大幅上涨，房地产的这把火，让投资房产的人赚翻，但是，许多没有参加的普通人，特别是年轻人，他们的收入微薄，现在面临交不起房租，被物业扫地出门的窘境。  上图中的这个年轻人Nehrin 在多伦多上班，每月的薪水不足三千加币，而多伦多的公寓房租暴涨，她的大部分收入都用于交房租。 目前多伦多市的公寓租金高达每月2000加元，Nehrin现在还欠着13000加元学生贷款，一脸绝望的她表示，现在每月交了各种费用后就变成月光族，每月能力存下足够的首期买房，按照目前的房价上涨趋势，可能永远也买不起房子，但是她真正的噩梦是，如果房租这样涨下去，可能将来连租房都租不起! 这并不是个例，许多当地生活的年轻人无法买房，选择住在父母家里搬不出去，即使成家的年轻人，他们买房的首期中有很大一部分都来自父母资助。这一轮房地产的牛市，早就许多年轻人买不起房，即使买了房的也成为房奴从而生不起娃! 加拿大全民皆房的大跃进时代，大家只看到房地产表面的红火，却有谁在意这么多本地年轻人的生活困苦和遇到的瓶颈呢?
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