注意! 温哥华市中心这栋楼停止转让楼花 都是买家税闹的

文章来源：加拿大地产周刊微信（微信号：realestateweek360）

在温哥华炒楼越来越难了

备受瞩目的温哥华新地标，温哥华一号公馆（VancouverHouse Tower）即将在2-3个月后完工，近日开发商已经向业主发出邮件，叫停楼花转让，业主必须在接下来的时间里完成交易，海外买家需要缴纳20%的海外买家税。但从2014年到现在，公寓价格已经大幅上涨，买家在完成交易后再转售还是有利可图。另外今年省府推出楼花转让诚实登记制度，开发商必须收集和上报转让者信息，意味着楼花转让必须诚实缴税。

Vancouver House即将完工

开发商叫停楼花转售

温哥华的新地标，位于市中心的温哥华一号公馆（Vancouver House Tower）即将完工。

Vancouver House由温哥华著名开发商Westbank西岸置业开发、世界著名设计师Bjarke Ingels所领导的BIG事务所设计，在开工以前就曾获得多项建筑大奖，备受瞩目。

大楼落于温哥华耶鲁镇社区，共有52层，高497英尺，可以俯瞰福溪和英吉利海湾，是目前温哥华市中心第四高的大楼。大楼底下是三角形，随着高度的伸展逐渐过渡到一个长方形。因为具有辨识度极高的扭曲外形，又被称为“扭纹大厦（TwistedTower）”。小区还有一个10层的裙楼和两栋三角形的6层大楼。整个设计贯彻可持续发展的理念，与环境融为一体，按照LEED白金标准建造。

大楼一共有407套面向市场公开发售的公寓和95套市场租赁型公寓，以及8万平方英尺的零售空间，还有609个停车位和723个自行车停车位。2014年开盘发售后，很快便销售一空，有些公寓单位的售价甚至达到几百万元，可谓是奢华的高端公寓。

经历了4年多的建设，今年夏末秋初，也就是再过2-3个月的时间，这栋明星大楼终于要完工了。不过开发商Westbank表示，业主需要为完成公寓交易做好准备，因此不再允许楼花转让。

大楼的买家中不乏投资者和海外买家，很多人希望在大楼完工前将楼花转手出去。截止到4月6日，有33套大楼单位在多重交易系统（MLS）上挂牌转售，其中很多业主只支付了首付款。地产经纪VinceD'Ovidio称，对于价格几百万的房型，开发商通常会要求20%到25%的首付，有的首付超过百万。

近期很多业主收到开发商的邮件说，从4月11日起，将不再办理VancouverHouse的楼花转让。没有转售成功的必须在近期撤下转售广告，业主需要和开发商完成交易。这种叫停转让的做法在开发商即将完工项目的时候并不罕见。因为交房期临近，买家需要为交房做准备，包括实地查看房屋进度、申请房贷、找律师或者公证员完成相关的文件，直到最后拿钥匙。

多数买家将完成交易

交房后转售回报仍可期

VancouverHouse的公寓价格不菲，从2014年到现在，房市又有所上涨，因此转售楼花的挂牌价也很高。地产经纪Karim Virani就表示，他手上代理了7套Vancouver House的楼花，总计挂牌价格为4600万元，其中有两套顶层公寓单位的价值每个都超过1000万。

Virani表示，他的客户转让的原因各种各样。有些人的个人情况和2014年相比已经发生变化，因此希望转售。不过即使在完工前没有完成转售，Virani相信他的客户也有能力完成交易。

在2014年的买家中，也不乏一些海外投资者，当时省府并没有限制海外买家的措施。不过省府在2016年推出了海外买家税，去年又继续上调税率，意味着当时的海外买家如果想要现在完成交易，必须多支付20%的海外买家税，对于几百万的公寓来说，也不是一个小数字，因此一些海外买家可能希望在完工前转让。

如果无法完成交易，买家就要损失订金。不过从2014年到现在，公寓的房价已经大大上涨，拥有优势地理位置、独特建筑设计的Vancouver House更是如此，因此预计，即使开发商叫停楼花转让，多数买家还是会完成交易，等到交房后再转售，还是有很大的利润空间。

如果买家拿到公寓后既不转售也不出租，按照目前的政府规定，就需要缴纳温哥华空屋税和卑诗省投机税，因此应该较少有买家会闲置物业。

省府推出楼花转让登记制度

楼花转让需如实上报

值得注意的是，投资者转售楼花获得的利润，也需要如实上报缴税。

过去几年，公寓房价不断上涨，楼花转让现象越来越多，偷漏税行为也越来越多。为了打击非法转让和逃税，卑诗省府今年出台了房产转让诚实登记制度（Condoand Strata Assignment Integrity Register），要求公寓开发商必须严格收集并上报楼花转让者的身份和国籍信息。

开发商需要在合同中清楚的告知买家，开发商将收集买家信息并上报政府；收集的销售信息，包括转让条款、转让当事人的姓名、社会保险号码或其他商业信息；无论新公寓楼花被转让多少次，每一手买家的信息都必须收集并上报到政府。

今年4月30日，省府将收到1月到3月的所有楼花转让信息。省府到时将利用报告确认每一个转让者都上交了应缴纳的税收税。同时省府会将信息上报给税务局，追查偷漏税。税局近两年也不断加大力度打击转让楼花偷漏税的行为。而且，税务局可能会将楼花转让收入100%看作商业收入（businessincome）收税。

根据税务局的规定，资本增值（capital gain）收入的缴税比率为50%，商业收入则只能扣除一些经营成本，其余均需要报税，相当于纳税比率近100%。

之前有一名大温业主出售了3套楼花，每套约获利10万元，总共获利30万元，业主原本以为30万元的一半需要报税，即15万元，但税局却认为这30万元是炒卖楼花的“商业收入”，所以30万元在扣除一些成本后均需报税。而买卖楼花基本上不需要什么成本，因此所有的利润基本上都要缴税。经重新计算，他需要多缴近8万元的税。

在转让诚实登记制度出台后，税务局可以从开发商处直接获得转让资料，转让者无处可隐藏，必须合理报税及缴税。

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